LFPIORPI para el
sector inmobiliario

Empecemos por el nombre: ¿qué es la LFPIORPI?

LFPIORPI significa Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. También se conoce como la Ley Antilavado.

Su propósito es prevenir y detectar operaciones en las que se utilice dinero u otros recursos obtenidos mediante delitos. Busca proteger la economía y evitar que esos recursos financien actividades delictivas.

LFPIORPI, artículo 2 ↗

¿Qué es el lavado de dinero?

En palabras sencillas, consiste en intentar ocultar el origen delictivo del dinero para hacerlo parecer legal. Por ejemplo, alguien podría intentar utilizar dinero obtenido mediante delitos para comprar un inmueble y después venderlo, presentando lo recibido como ingresos de una venta.

¿Cómo busca prevenirlo esta ley?

La ley establece obligaciones para determinadas actividades que pueden utilizarse para esas operaciones. Las llama Actividades Vulnerables.

Son actividades legales. El término “vulnerable” se refiere al riesgo de que alguien las utilice para introducir recursos de origen ilícito en la economía.

Según la actividad y las condiciones previstas en la normativa, las obligaciones incluyen identificar al cliente, verificar su identidad, conservar documentación y comunicar determinadas operaciones a la autoridad mediante los llamados avisos.

SAT, Actividades Vulnerables ↗

SAT, obligaciones de quienes las realizan ↗

¿Por qué debes conocerla si trabajas en inmuebles?

Porque la ley contempla diversas actividades inmobiliarias. Para saber qué obligaciones te corresponden, hay que revisar qué haces en la operación y bajo qué condiciones, además de los montos cuando sean relevantes. Ser asesor, tener una inmobiliaria o desarrollar inmuebles requiere revisar el supuesto que corresponde a cada actividad.

El primer paso es entender qué considera la ley una Actividad Vulnerable. A partir de ahí podremos explicar si tu actividad está contemplada y qué debes hacer.

LFPIORPI, artículo 17 ↗

¿Qué es una Actividad Vulnerable?

Es una actividad económica legal que, por sus características, podría utilizarse para realizar operaciones con dinero de origen delictivo.

Por eso, la ley establece medidas de prevención para quienes la realizan.

La palabra “vulnerable” describe el riesgo de que alguien utilice esa actividad para lavar dinero. No significa que el negocio o sus clientes estén cometiendo un delito.

SAT, definición de Actividades Vulnerables ↗

Un ejemplo para entenderlo

Un asesor puede realizar su trabajo de manera honesta y, aun así, participar en una operación en la que un cliente intente utilizar recursos ilícitos.

Las medidas de prevención ayudan a conocer quién participa y a conservar información que permita revisar la operación.

¿Dónde dice la ley cuáles son esas actividades?

En el artículo 17 de la LFPIORPI.

Ese artículo divide las actividades en apartados numerados con números romanos. A esos apartados se les llama fracciones.

Por ejemplo, la fracción V contempla la construcción o el desarrollo inmobiliario y la intermediación realizados de manera habitual o profesional cuando involucran operaciones de compra o venta de inmuebles.

Si te dedicas a conectar compradores y vendedores para concretar compraventas, esa es una de las fracciones que debes conocer. Las rentas y la administración de bienes requieren una explicación por separado, porque tienen supuestos distintos.

LFPIORPI, artículo 17, fracción V ↗

¿Qué significa ser “sujeto obligado”?

En esta guía utilizamos esa expresión para referirnos a la persona o empresa que debe cumplir las obligaciones de prevención por realizar una Actividad Vulnerable en las condiciones que establece la ley.

Puede ser una persona que trabaja por su cuenta o una empresa.

Para determinarlo hay que revisar qué actividad realiza, cómo participa y, cuando la ley lo establece, el monto de la operación. El nombre del puesto o del negocio, por sí solo, no resuelve esa pregunta.

LFPIORPI, artículos 17 y 18 ↗

Una diferencia esencial: identificar y presentar un aviso

Son dos obligaciones distintas, y entenderlas te ayudará a leer el resto de esta guía.

Identificar al cliente

Significa recabar sus datos y verificar su identidad con documentación oficial. No basta con conocerlo personalmente o tener su número de teléfono.

SAT, obligaciones de identificación ↗

Presentar un aviso

Significa comunicar información de una operación a la autoridad mediante el procedimiento establecido, cuando se cumplen las condiciones legales para hacerlo.

¿Por qué importa distinguirlas?

Porque puede existir la obligación de identificar al cliente aunque esa operación no alcance el monto para presentar un aviso.

La ley establece actividades que requieren identificación por el hecho de realizarlas y otras que dependen de un monto. A esos montos de referencia se les llama umbrales.

Por eso, antes de concluir “no tengo que hacer nada porque la operación es pequeña”, debes revisar qué obligación corresponde a tu actividad.

SAT, umbrales de identificación y aviso ↗

¿Qué actividades inmobiliarias contempla la ley?

La LFPIORPI contempla distintas actividades relacionadas con los inmuebles. Para entender cuál te corresponde, vamos a separarlas por lo que haces.

1. Intermedias compraventas o construyes y desarrollas inmuebles para su venta

Artículo 17 · Fracción V

Esta fracción contempla la construcción, el desarrollo inmobiliario y la intermediación realizados de manera habitual o profesional cuando involucran operaciones de compra o venta de inmuebles.

Por ejemplo: un propietario te contrata para vender su casa. Tú promocionas el inmueble, encuentras un comprador y participas en la negociación para concretar la compraventa.

Esa intermediación está contemplada en la fracción V. Para quedar comprendido en ella, no es necesario que recibas el precio de la casa en tu cuenta.

¿Qué implica? Debes identificar al cliente aunque la operación no alcance el monto para presentar un aviso. La identificación y el aviso tienen condiciones distintas.

LFPIORPI, artículo 17, fracción V ↗

SAT, folleto general de Actividades Vulnerables ↗

2. Recibes recursos destinados a realizar un desarrollo inmobiliario

Artículo 17 · Fracción V Bis

Aquí la ley contempla la recepción de recursos para llevar a cabo un desarrollo destinado a venderse o rentarse.

Por ejemplo: una empresa recibe aportaciones de inversionistas para construir un edificio de departamentos destinados a la renta.

El punto que debes reconocer es la recepción del dinero para realizar el proyecto. Esta fracción contempla esa actividad, además de las que puedan corresponder por otras operaciones del desarrollo.

¿Qué implica? Debe identificarse a quienes aportan los recursos. La presentación de avisos depende de los montos y de las reglas aplicables, incluida la acumulación de operaciones.

SAT, recepción de recursos para desarrollos inmobiliarios, fracción V Bis ↗

3. Administras bienes o dinero de un cliente como prestador de servicios independiente

Artículo 17 · Fracción XI

Esta fracción contempla determinados servicios profesionales prestados de manera independiente, sin una relación laboral con el cliente. Entre ellos están la administración de sus bienes o recursos y el manejo de sus cuentas.

Por ejemplo: el propietario te encarga administrar sus inmuebles y manejar, por su cuenta, los recursos con los que se pagan gastos y servicios.

Aquí debemos revisar las facultades y tareas que realmente te encomienda. La palabra “administrador” en una tarjeta de presentación no basta para determinar las obligaciones.

¿Qué implica? Si el servicio está comprendido en esta fracción, corresponde identificar al cliente. El aviso se presenta cuando realizas, en su nombre y representación, una operación financiera relacionada con los servicios contemplados. El aviso de esta fracción no depende de alcanzar el monto establecido para las rentas.

SAT, servicios profesionales independientes, fracción XI ↗

4. Otorgas a otra persona el uso de un inmueble mediante un arrendamiento

Artículo 17 · Fracción XV

La ley llama a esta actividad “constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles”.

En un arrendamiento, significa que el arrendador concede al inquilino el derecho a utilizar el inmueble a cambio de una renta.

Por ejemplo: rentas un local a una empresa. Tú actúas como arrendador y la empresa como arrendataria.

Esta actividad tiene montos específicos para determinar cuándo corresponde identificar al cliente y cuándo presentar un aviso. La referencia es el valor mensual del arrendamiento.

LFPIORPI, artículo 17, fracción XV ↗

Si únicamente consigues al inquilino y cobras una comisión

No te conviertes en arrendador por haber conseguido al inquilino. Esa intermediación, por sí sola, no es la actividad descrita en la fracción XV.

Además, la fracción V contempla intermediación vinculada con compraventas; no debe extenderse automáticamente a cualquier intermediación de rentas.

Si también administras bienes o recursos del propietario, hay que revisar ese servicio por separado conforme a la fracción XI.

Puedes realizar más de una de estas actividades. Por eso, el primer paso es reconocer cada tarea que desempeñas y después revisar las obligaciones que le corresponden.

LFPIORPI, artículo 17, fracciones V, XI y XV ↗

Qué significa identificar al cliente

Significa saber quién es la persona con la que realizas la actividad y comprobar su identidad con documentos o medios reconocidos oficialmente. También debes conservar la evidencia que corresponda. Una fotografía de la INE es parte de la información; por sí sola no representa todo el proceso.

Si alguien actúa por una empresa o representa a otra persona, debes revisar también quién es y con qué facultades participa. El expediente se integra antes o durante la operación, según las reglas aplicables; dejarlo para después de cerrar puede impedirte cumplir a tiempo.

Fuentes 1 y 2 · SAT, obligaciones y expedientes de identificación.
1 SAT Obligaciones de quienes realizan Actividades Vulnerables ↗ · 2 SAT Servicios profesionales independientes ↗

Qué significa KYC

KYC son las siglas en inglés de Know Your Customer: “conoce a tu cliente”. Es una forma habitual de llamar al proceso de reunir y revisar información para entender quién es tu cliente y cómo participa en la operación.

En esta guía lo verás aplicado a preguntas sencillas: ¿quién contrata tus servicios?, ¿actúa por sí mismo o representa a alguien?, ¿a qué se dedica cuando existe una relación de negocios?, ¿la información que entrega es consistente? Los requisitos concretos los determina la normativa aplicable, no el nombre KYC.

Fuente 1 · Identificación, verificación y conocimiento de actividad u ocupación.
1 SAT Obligaciones de quienes realizan Actividades Vulnerables ↗

Qué es el beneficiario controlador

Es la persona física —o grupo de personas físicas— que, en última instancia, obtiene el beneficio de la operación o ejerce el control efectivo sobre la empresa que participa, conforme a la definición legal. La persona que firma no necesariamente es quien tiene ese control.

Por ejemplo, una empresa compra un inmueble y su representante firma el contrato. Debes distinguir al representante de las personas que realmente controlan la empresa. Para hacerlo puede ser necesario revisar su estructura de propiedad y control.

Cuando el cliente es una empresa, fideicomiso u otra figura jurídica, corresponde recabar documentación o medios reconocidos que permitan identificar al beneficiario controlador. Si el cliente es una persona física, se recaba su declaración sobre si conoce la existencia de uno y, en su caso, la documentación correspondiente.

Fuentes 3 y 4 · LFPIORPI, artículos 3 y 18, y orientación del SAT sobre beneficiario controlador.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 4 SAT Identificación del beneficiario controlador ↗

Qué es una Persona Políticamente Expuesta

Una Persona Políticamente Expuesta, o PEP, es alguien que desempeña o ha desempeñado funciones públicas y reúne las características previstas en la normativa. También pueden quedar comprendidas personas relacionadas en los supuestos establecidos.

Tener esa condición no demuestra que haya cometido un delito. Es una característica relevante para evaluar el riesgo y determinar las medidas de revisión y seguimiento. Una coincidencia de nombre requiere comprobarse antes de sacar conclusiones.

Fuente 3 · LFPIORPI, artículo 3, fracción IX Bis. Las reglas reformadas desarrollan su tratamiento; consulta el calendario del bloque 04.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗

Qué pasa si el cliente no entrega la información

Si se niega a proporcionar los datos o documentos necesarios para cumplir las obligaciones de identificación, debes abstenerte de realizar el acto u operación. Por eso conviene explicarle desde el inicio qué información necesitarás y para qué se solicita.

Fuente 1 · SAT, obligación de proporcionar información.
1 SAT Obligaciones de quienes realizan Actividades Vulnerables ↗

Qué significa el enfoque basado en riesgos

Significa identificar qué situaciones podrían facilitar que tu actividad se utilice para operaciones con recursos ilícitos y establecer medidas para reducir ese riesgo. La evaluación comprende tu propia actividad y las características de tus clientes.

En la práctica, no basta con reunir documentos: también hay que revisar si la información tiene sentido. Por ejemplo, una operación puede requerir más aclaraciones si los datos se contradicen, alguien pretende ocultar quién participa o el precio se aparta del mercado sin una explicación razonable.

Una señal de alerta no prueba un delito. Es un motivo para revisar, pedir aclaraciones y documentar la decisión. La metodología y la clasificación formal del riesgo deben ajustarse a las reglas y sus fechas de aplicación.

Fuentes 3 y 5 · LFPIORPI, artículo 18, fracción VII, y material de señales de alerta publicado por el SAT.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 5 SAT Material internacional sobre medidas preventivas y señales de alerta ↗

Qué documentación debes conservar

Tu expediente debe permitir entender quién participó, qué operación se realizó y cómo atendiste las obligaciones aplicables. Según el tipo de cliente y la actividad, incluye datos y documentos de identificación, representación y beneficiario controlador; además, conserva contratos, comprobantes y demás soporte de la operación.

También debes conservar los avisos, informes y sus acuses. La lista exacta de datos y documentos cambia según se trate de una persona física, una empresa, una persona extranjera o un fideicomiso. No hay una lista única que sirva para todos.

Fuentes 2 y 6 · Expediente de identificación y conservación de avisos e informes.
2 SAT Servicios profesionales independientes ↗ · 6 Reglamento de la LFPIORPI Texto vigente ↗

Por cuánto tiempo debes conservarla

Para las actividades inmobiliarias comprendidas en la ley, el plazo es de al menos diez años para la documentación soporte, contado desde la realización de la Actividad Vulnerable. El transitorio del reglamento dispone que este periodo se contabiliza para actos u operaciones realizados desde el 17 de julio de 2025.

Para avisos, informes y acuses, el reglamento establece diez años desde su presentación o emisión, según corresponda. Si existe un recurso o juicio, hay reglas especiales sobre el cómputo. No borres expedientes antiguos sin revisar el régimen que les corresponde.

Fuentes 3 y 6 · Artículo 18, fracción IV, de la ley; artículo 20 y transitorio séptimo de la reforma del reglamento.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 6 Reglamento de la LFPIORPI Texto vigente ↗

Darte de alta es un trámite distinto de tener RFC

Si realizas una Actividad Vulnerable en los supuestos legales, debes atender el alta y registro en el padrón correspondiente mediante el Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT. Tener RFC o emitir facturas no sustituye ese registro. Necesitas RFC y e.firma vigente para realizar el trámite.

Fuente 7 · SAT, información general y alta de Actividades Vulnerables.
7 SAT Información general ↗

Cuándo corresponde presentar un aviso

Un aviso comunica información de una operación a la autoridad. En los casos sujetos a un monto, debes revisar si alcanza el umbral correspondiente; en otros, como ciertos servicios profesionales, el supuesto depende de lo que haces en representación del cliente.

UMA significa Unidad de Medida y Actualización. Es una referencia que se actualiza cada año. Para las cifras siguientes se utiliza el valor diario de 2026: $117.31, vigente desde el 1 de febrero de 2026.

Cálculo al 21 de octubre de 2026 · Importes en pesos mexicanos (MXN). UMA diaria 2026: $117.31, vigente desde el 1 de febrero de 2026. Las equivalencias en pesos deben actualizarse cuando cambie la UMA.

Son referencias generales: también deben revisarse las reglas de acumulación y las excepciones aplicables. En arrendamientos, “superior a” para identificación y “igual o superior a” para aviso corresponden al texto de la fracción XV.

Fuentes 3 y 8 · LFPIORPI, artículo 17, y tabla actualizada de umbrales del SAT.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 8 SAT Umbrales actualizados para 2026 ↗

Qué pasa si hay varias operaciones con el mismo cliente

No siempre basta con revisar cada operación por separado. Debes dar seguimiento a las que correspondan acumular durante periodos de seis meses conforme a las disposiciones aplicables. Varias operaciones que individualmente no generan aviso pueden llegar a generar esa obligación al acumularse.

Fuente 6 · Reglamento, artículo 7. Deben aplicarse las condiciones de seguimiento de cada actividad.
6 Reglamento de la LFPIORPI Texto vigente ↗

Cuál es el plazo y qué pasa si no hubo operaciones objeto de aviso

Como regla general, los avisos se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente al de la operación. Por ejemplo, una operación realizada en octubre se informa, en principio, a más tardar el 17 de noviembre.

Si durante un mes no realizas operaciones objeto de aviso, corresponde el informe de ausencia de operaciones en los supuestos aplicables. No debes asumir que basta con dejar de entrar al portal.

También existen avisos especiales y de 24 horas. Sus supuestos, formatos y disposiciones transitorias deben revisarse por separado; el calendario mensual no sustituye esos plazos.

Fuentes 1, 10 y 11 · Avisos e informes ordinarios; reglas y transitorios para supuestos especiales.
1 SAT Obligaciones de quienes realizan Actividades Vulnerables ↗ · 10 SAT Arrendamiento Fracción XV ↗ · 11 DOF Reglas reformadas el 7 de agosto de 2026 ↗

Qué otras obligaciones debes atender

Además de identificar y presentar avisos, debes conservar documentación, mantener actualizado tu registro y facilitar las verificaciones de la autoridad. Las empresas deben designar a su representante encargado del cumplimiento conforme a la normativa.

Debes contar con lineamientos internos aplicables a tu operación. La reforma desarrolla además evaluación de riesgos, Manual de Políticas Internas, capacitación, mecanismos automatizados y auditoría. Descargar un manual no sustituye aplicar sus procedimientos.

Fuentes 2, 3 y 7 · Obligaciones adicionales y representante de cumplimiento.
2 SAT Servicios profesionales independientes ↗ · 3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 7 SAT Información general ↗

Qué cambia y cuándo se aplica

La ley ya existía antes de las reformas recientes. Los periodos de transición no suspenden las obligaciones anteriores de identificación, registro, conservación y presentación de avisos que te correspondan.

Algunos avisos especiales y consultas tienen fechas condicionadas a formatos o mecanismos posteriores. Este calendario resume los hitos principales; no presenta todos los cambios como exigibles desde hoy.

Fuente 11 · Acuerdo publicado el 7 de agosto de 2026, transitorios primero a décimo.
11 DOF Reglas reformadas el 7 de agosto de 2026 ↗

Los límites de efectivo son otra regla

Además de los avisos, existen restricciones para pagar o aceptar pagos en efectivo y metales preciosos. No confundas “debo informar esta operación” con “puedo recibir ese importe en efectivo”. Hay que revisar ambos supuestos por separado antes de acordar el pago.

Fuente 12 · SAT, restricciones de uso de efectivo y metales; LFPIORPI, artículo 32.
12 SAT Restricciones de efectivo y metales ↗

Multas por incumplir la LFPIORPI

No todas las faltas tienen la misma multa. Estos son los rangos legales y ejemplos de las conductas sancionadas.

Cálculo al 21 de octubre de 2026 · Pesos mexicanos (MXN), con UMA diaria 2026 de $117.31, vigente desde el 1 de febrero de 2026. Las conversiones son ilustrativas; la sanción se determina con el valor legalmente aplicable al caso.

*Para omisión de avisos y pagos prohibidos también se compara el rango del 10% al 100% del valor de la operación, si es cuantificable: se aplica la sanción que resulte mayor. $7,625,150.00 no es un tope absoluto.

La autoridad valora la reincidencia, el importe y la intención. La regularización espontánea puede permitir beneficios si se cumplen las condiciones del artículo 55.

Fuentes 3 y 13 · LFPIORPI, artículos 53 a 55 y 60; INEGI, UMA 2026.
3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗ · 13 INEGI Unidad de Medida y Actualización 2026 ↗

Qué sucede cuando compartes una operación con otro asesor

En una operación compartida o co-broker pueden participar varios prestadores de servicios independientes. Primero hay que identificar qué actividad realiza cada uno y para quién. Repartir la comisión no determina, por sí solo, quién tiene obligaciones.

Por ejemplo, Ana atiende al propietario y Luis participa con el comprador. Conviene documentar sus servicios, clientes y participación. Con esos hechos se determina el cumplimiento que corresponde a cada uno; no basta con acordar verbalmente que “el otro se encarga”.

Trabajar juntos no convierte automáticamente a dos negocios independientes en un grupo empresarial. Compartir información tampoco permite dar por cumplidos todos los requisitos de expediente, confidencialidad y protección de datos.

Fuentes 6 y 9 · Obligaciones de quien realiza la actividad y condiciones de integración de expedientes. La determinación depende de la relación real de cada participante.
6 Reglamento de la LFPIORPI Texto vigente ↗ · 9 SAT Preguntas frecuentes ↗

Qué cambia entre un asesor independiente y una inmobiliaria

Si prestas tus servicios por tu cuenta, debes revisar tus obligaciones como persona física. Si la actividad la realiza una empresa, debe organizar su cumplimiento como persona moral y asignar responsabilidades internas.

Un colaborador que trabaja para una inmobiliaria no debe equipararse automáticamente a otro prestador independiente. Deben revisarse la contratación, la relación laboral o comercial y quién realiza efectivamente la Actividad Vulnerable.

Fuentes 2 y 3 · LFPIORPI, artículos 17, 18 y 20.
2 SAT Servicios profesionales independientes ↗ · 3 LFPIORPI Texto vigente Cámara de Diputados ↗

Cómo usar esta guía en una operación de renta

Empieza por distinguir tu papel: ¿solo consigues al inquilino?, ¿administras bienes o recursos del dueño?, ¿tú otorgas el inmueble en arrendamiento? Después consulta el supuesto correspondiente del bloque de actividades.

Los umbrales mensuales de la fracción XV corresponden a la actividad de arrendamiento contemplada en esa fracción. No se trasladan automáticamente al administrador independiente de la fracción XI. Si realizas varias tareas, revisa cada una por separado.

Fuentes 8 y 10 · Diferencias entre servicios independientes y arrendamiento.
8 SAT Umbrales actualizados para 2026 ↗ · 10 SAT Arrendamiento Fracción XV ↗

Por dónde empezar

Identifica tu actividad y confirma quién debe cumplir. Después organiza tu registro, expedientes, procedimientos y calendario. Ese orden te permite saber qué información pedir y cuándo actuar, desde antes de cerrar una operación.